土地探しの準備は何をする？事前審査・家計整理・現地確認のチェックポイント

どうも、暮らしにガチうさぎです。

土地探しは、物件そのものを見る前の準備で差がつきます。住宅ローンの事前審査、家計整理、ライフプランのすり合わせが不十分だと、良い土地が出ても判断が遅れたり、購入後に追加費用で後悔したりしやすくなります。

わが家も実際に土地探しを進める中で、事前準備をしていて助かったことと、現地確認の見落としで反省したことの両方がありました。

この記事では、土地購入前に確認しておきたいポイントを、事前準備と現地確認の2つに分けて整理しています。地盤、ゴミ捨て場、擁壁など、図面や物件サイトだけでは見えにくい点も含めてまとめました。

土地探しをこれから始める方も、すでに候補地を見始めている方も、チェックリストとして活用してもらえればうれしいです。

この記事でわかること

・土地探しを始める前にやっておきたい準備
・候補地を見に行く前後で確認したいチェックポイント
・地盤・ゴミ捨て場・擁壁など、見落とすと後悔しやすい注意点

先に結論

・現地では、地盤・ゴミ捨て場・擁壁など“図面に出にくい情報”まで確認した方が後悔しにくい
・土地探しは、物件を見る前の準備で判断スピードが変わる
・事前審査、家計整理、ライフプランのすり合わせは先にやっておく方が動きやすい

〖土地購入前の準備〗事前審査・ライフプラン・家計整理でやっておいたこと

土地探しを始める前に、私たちは「武器」を揃えることから始めました。

① 予算策定：世帯年収の8倍で「事前審査」を攻める

多くの家庭では、住宅ローンの借入可能額がマイホームの予算になると思います。 一般的に理想は年収の5〜6倍と言われますが、銀行が貸してくれる限界値（上限）は7〜8倍。

私たちはあえて、候補エリアの最高値に近い「年収の8倍」で事前審査を通しておきました。

💡なぜ上限額で審査するのか？

事前審査を済ませておけば、自分の「限界値」がわかります。審査をすることで融資可能額の目安がわかるだけでなく、審査額以下であれば理想の土地に出会った際の再審査時のスピードを上げる「最強の通行手形」になるからです。人気な土地は他者との競合になるので、この点は地味に重要です。

② ライフプランニング：夫婦の価値観をすり合わせる

ハウスメーカーや工務店で実施してくれることが多いと思いますが、住宅購入以外のライフイベント（子供の学歴、車の買い替え、海外旅行の頻度など）を可視化しました。 ここで「マイホーム予算とライフイベントの予算配分」について、自分たちの年収と睨めっこして夫婦で徹底的に話し合っておくことが、後の設計での後悔を減らす鍵になります。（※ぶつかりすぎて喧嘩にならないよう注意です！）

③ 家計簿の整理：プランに「現実味」を持たせる

ガチうさぎ家では、毎月の支出を精算する習慣があったため、たまたま家計簿がありました。これがライフプランニングの際に「このプランは現実的か？」を判断するガチの材料になりました。 直近1年間の収支を整理しておくだけで、ライフプランの精度は格段に上がります。

〖土地の現地確認で見ること〗Googleマップと現地でチェックしたポイント

物件サイトだけでは見えない「地雷」を避けるため、私たちは以下の3点を徹底チェックしました。

① 飲食店の有無（におい・虫対策）

物件サイトで「良さそう！」と思っても、Googleマップで周辺を見るとすぐ近くにラーメン屋があり断念したことがあります。風向きによっては「におい」や「害虫」のリスクがあるため、飲食店との距離感は要チェックです。

② ゴミ捨て場の位置（地図に載らない伏兵）

においの問題はゴミ捨て場も同様ですが、ゴミ捨て場はGoogleマップに載っていません。 ある売れ残っている土地をストリートビューで確認したところ、土地の真ん前にゴミ集積所があり、「なるほど、これが理由か」と納得したことも。現地確認やストリートビューでの「目視」が不可欠です。

③ 地盤の緩み（100万円単位の追加費用）

地盤が弱いと、場合によっては改良工事で100万円程の費用が飛んでしまいます。 私たちは、ジャパンホームシールドの地盤サポートマップで周辺の傾向を予測していました。またガチうさぎ家では、現場では「電柱が傾いていないか」「地支線（電柱を支えるワイヤー）がないか」を、地盤の緩さを測るヒントとして確認していました。

〖見落とし注意〗土地購入前に確認したい「二段擁壁」の罠

運良く多くのリスクは回避できましたが、1点だけ「確認しておけばよかった！」という後悔があります。それが「二段擁壁（にだんようへき）」の存在です。

ガチうさぎ家の土地Cは道路や隣の駐車場と段差があります。 自分の土地側から見ればただのブロック塀でしたが、駐車場側から見ると「土を支えるコンクリート壁の上に、さらにブロック塀が乗っている」という二段構造になっていたのです。

⚠️ 二段擁壁の恐ろしさ

現代の基準では、二段擁壁は「安全性が証明できない」とみなされ、そのままでは建築確認申請が通りません。

勝手な試算でこの塀を流用してコストダウンを狙っていましたが、結局対策が必要になり、目論見は外れました。 （※幸い、工務店が最初から予算に盛り込んでくれていたので、手出しのコストアップは防げました。セーフ！）
これから土地を探す人は、必ず工務店に見積もり段階で擁壁のチェックが含まれているか確認してくださいね

まとめ：土地探しは「準備」で8割決まる

土地探しは、物件が出る前にどれだけ「自分達の基準」を固めておけるかの勝負です。

1. 事前審査は上限額で通しておく
2. 家計簿を整理してライフプランをガチで練る
3. 地図に載らない「ゴミ捨て場」や「擁壁」を疑う

これらを事前に確認しておくことで、土地探しの判断が早くなり、購入後の追加費用や見落としによる後悔を減らしやすくなります。

以上、ガチうさぎでした。

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